2021年1月30日，沪深两市交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套细则，合计有七大文件。公募不动产信托基金(以下简称REITs)鸣枪开跑。

为了让大家从基础上了解REITs，大唐财富从REITs的特性、我国从基础设施开始试点的意义，公募基金公司推展REITs的流程、项目的申报要求、以及对原始权益人、基金公司、机构投资者与公众投资者的影响，分别提出意见供大家参考。

REITs 的定义与特点

REITs(Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，是一种通过向投资者发行受益凭证来募集资金，交由专门的投资机构进行不动产经营投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

是一种可在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。

大唐财富认为，REITs的特点如下：

1. 小钱也能够参与不动产投资

投资标的基础资产主要是高投资门槛不动产的产权，但以公募基金的形式发行可以让一般投资人也能够分享基金投资不动产的租金收益与升值利益;

2. 分红率高，现金流稳定

收益的大部分将用来分红，通常可以达到90%，可以提供稳定的现金流;

3. 减低投资组合风险

长期回报率介于股票与债券之间，但与股票及债券的相关性不高，加入投资组合可以分散风险;

4. 流动性高

REITs 以封闭型基金的形式上市交易，流动性比直接投资不动产来得高。

大唐财富注意到，1961年首只REITs在美国诞生，历经60年的发展，目前REITs已经在全球形成规模巨大的市场，截至2020年6月底，全球已有39个国家和地区发行过REITs产品，REITs的全球市值约1.7万亿美元，其中美国占了三分之二，依序为日本、澳大利亚、英国与新加坡等。

在我国过去只有类REITs的私募产品，也有少数房产公司到香港发行过REITs，2021年中国内地可望推出真正的REITs。

二、我国选择先以基础设施 REITs试点的意义

在国外REITs 的投资范围很广，包括住宅、商场、办公楼、厂房与基础设施等所有的不动产项目。

大唐财指出，我国的REITs以基础设施试点的理由，可分析如下：

1. 降低地方政府的债务负担

为了提振新冠疫情下疲软的经济，2020年3月时各地方政府提出的基础建设总额高达33.8万亿元，我国基础设施的资金来源，有一大部分来自银行贷款、发行城投债或信托贷款，导致地方政府债台高筑。

据财政部统计，2020年底地方政府债务余额25.6万亿，2020年还债本息合计2.9万亿，已经不堪重负。基础设施REITs的发行算是民间参与的股权类投资，可以降低地方政府在基础建设上的债务压力。

2. 避免进一步刺激商品房价格上涨

2020年社会融资规模增量累计为34.86万亿元，年增幅达36%，除了造就A股牛市以外，过多的资金也引导深圳、上海等核心城市房价大幅上涨，有违政府“房住不炒”的调控原则。

在政府给房产开发商设置三道红线与银行房贷规模设限后，如果现在开放可投资商品房的REITs, 无疑的会进一步刺激核心城市的房价进一步上涨，因此不是正确的时机。

最后，大唐财富提醒大家，公募REITs的估值主要是以现金流还原法来认定。收益很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化等因素影响，导致实际现金流低于测算现金流，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入波动也将影响基金收益分配水平的稳定性。

对上述特有风险，基金管理人会通过勤勉尽责的投资管理和合理完善的治理机制设计缓释相应风险;投资者需优选项目和具备一定实力的基金管理人降低发生风险的可能。